Ceny nieruchomości: Olsztyn
Lokale mieszkalne w Olsztynie kosztują średnio 9 482 zł/m² (2 020 transakcji, +6,7% r/r). Grunty niezabudowane: 485 zł/m² (168 transakcji, +112,7% r/r). Grunty zabudowane: 1 297 zł/m² (175 transakcji, +11,9% r/r). Łącznie 55 497 transakcji w RCN
Jak wygląda rynek nieruchomości w Olsztynie?
Olsztyn to duże miasto z 55 497 transakcjami w Rejestrze Cen Nieruchomości. Lokale mieszkalne dominują - 2 020 transakcji w ostatnich 12 miesiącach przy 9 482 zł/m², wzrost o 6,7% z 8 886 zł/m². Grunty zabudowane: 175 transakcji przy 1 297 zł/m², wzrost o 11,9% z 1 159 zł/m². Grunty niezabudowane: 168 transakcji przy 485 zł/m², skokowy wzrost o 112,7% z 228 zł/m² - prawdopodobnie zmiana profilu transakcji. Dane z oficjalnego Rejestru Cen Nieruchomości.
Jak zmieniały się ceny w Olsztynie?
Lokale mieszkalne
Ceny lokali mieszkalnych w Olsztynie rosną od 2016: z 4 098 zł/m² do 9 349 zł/m² w 2025 (+128%). Wzrost był płynny i regularny, z przyspieszeniem w 2019-2021 i ponownym od 2023 roku
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 9420 zł/m² | +1% | 617 |
| 2025 | 9325 zł/m² | +9% | 2530 |
| 2024 | 8523 zł/m² | +15% | 2809 |
| 2023 | 7422 zł/m² | +8% | 2455 |
| 2022 | 6875 zł/m² | +17% | 2536 |
| 2021 | 5895 zł/m² | +9% | 2902 |
| 2020 | 5384 zł/m² | +12% | 2769 |
| 2019 | 4827 zł/m² | +17% | 2696 |
| 2018 | 4124 zł/m² | +4% | 2321 |
| 2017 | 3956 zł/m² | -3% | 2386 |
| 2016 | 4098 zł/m² | — | 1892 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Rynek lokali mieszkalnych: wiodący segment - 1 892-2 902 transakcji rocznie. Szczyt w 2021 roku (2 902 transakcje), w 2025 roku 2 520 transakcji
Grunty niezabudowane
Rozwiń ▾Zwiń ▴
Ceny gruntów niezabudowanych w Olsztynie wahały się silnie: 208-1 078 zł/m² (2016-2022). W 2023-2025 ustabilizowały się na poziomie 378-457 zł/m². Anomalie wynikają z małej próby (233-360 transakcji rocznie)
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 324 zł/m² | -17% | 34 |
| 2025 | 392 zł/m² | +21% | 259 |
| 2024 | 323 zł/m² | -29% | 267 |
| 2023 | 457 zł/m² | -58% | 233 |
| 2022 | 1078 zł/m² | +28% | 360 |
| 2021 | 844 zł/m² | +246% | 337 |
| 2020 | 244 zł/m² | +24% | 313 |
| 2019 | 197 zł/m² | -18% | 259 |
| 2018 | 241 zł/m² | +16% | 262 |
| 2017 | 208 zł/m² | -27% | 264 |
| 2016 | 284 zł/m² | — | 242 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Rynek gruntów niezabudowanych w Olsztynie: 233-360 transakcji rocznie. Szczyt w 2022 roku (360 transakcji), w 2025 roku 255 transakcji
Grunty zabudowane
Rozwiń ▾Zwiń ▴
Ceny gruntów zabudowanych w Olsztynie wzrosły od 752 zł/m² (2016) do 1 140 zł/m² w 2025 roku (+52%). Wzrost jest stabilny z niewielkimi korektami w 2022 roku
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 1532 zł/m² | +35% | 54 |
| 2025 | 1135 zł/m² | -11% | 263 |
| 2024 | 1276 zł/m² | +11% | 246 |
| 2023 | 1150 zł/m² | +15% | 205 |
| 2022 | 996 zł/m² | -3% | 238 |
| 2021 | 1027 zł/m² | +1% | 328 |
| 2020 | 1014 zł/m² | +12% | 245 |
| 2019 | 903 zł/m² | +2% | 274 |
| 2018 | 885 zł/m² | +10% | 316 |
| 2017 | 803 zł/m² | +7% | 290 |
| 2016 | 752 zł/m² | — | 251 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Grunty zabudowane: 205-328 transakcji rocznie. Szczyt w 2021 roku (328 transakcji), stabilna aktywność
Rozkład cen lokali mieszkalnych w Olsztynie
| Przedział cenowy | Transakcje | Udział |
|---|---|---|
| poniżej 3000 zł/m² | 77 | 3.5% |
| 3000–5000 zł/m² | 48 | 2.2% |
| 5000–7000 zł/m² | 227 | 10.3% |
| 7000–9000 zł/m² | 694 | 31.5% |
| 9000–11 000 zł/m² | 749 | 34.0% |
| 11 000–13 000 zł/m² | 238 | 10.8% |
| 13 000–15 000 zł/m² | 92 | 4.2% |
| 15 000–17 000 zł/m² | 28 | 1.3% |
| 17 000–19 000 zł/m² | 19 | 0.9% |
| 19 000–21 000 zł/m² | 2 | 0.1% |
| 21 000–23 000 zł/m² | 7 | 0.3% |
| powyżej 23 000 zł/m² | 23 | 1.0% |
W Olsztynie 34% transakcji lokali mieszkalnych z ostatnich 12 miesięcy mieściło się w przedziale 9000–11 000 zł/m². Histogram oparty na 2204 aktach notarialnych z RCN.
Jak Olsztyn wypada na tle województwa?
Lokale mieszkalne w Olsztynie (9 482 zł/m²) są wyraźnie powyżej warmińsko-mazurskiej średniej (3 848 zł/m²), co odzwierciedla pozycję stolicy regionu. Grunty zabudowane (1 297 zł/m²) znacznie przekraczają regionalną średnią (361 zł/m²). Grunty niezabudowane (485 zł/m²) są wyraźnie powyżej średniej województwa (59 zł/m²)