Ceny nieruchomości: Zakopane
Lokale mieszkalne w Zakopanem kosztują średnio 21 122 zł/m² (285 transakcji, +4,0% r/r). Grunty niezabudowane: 768 zł/m² (115 transakcji, -54,9% r/r), grunty zabudowane: 2 151 zł/m² (47 transakcji). Łącznie 8 379 transakcji w RCN
Jak wygląda rynek nieruchomości w Zakopanem?
Zakopane to zimowa stolica Polski u stóp Tatr i wyjątkowy rynek nieruchomości z cenami porównywalnymi do dużych metropolii. Łącznie w Rejestrze Cen Nieruchomości zarejestrowano 8 379 transakcji z tego miasta. Lokale mieszkalne dominują wartościowo - 285 transakcji w ostatnich 12 miesiącach przy średniej 21 122 zł/m², wzrost o 4,0% rok do roku (z 20 300 zł/m²). Grunty niezabudowane: 115 transakcji przy 768 zł/m² (znaczący spadek z 1 702 zł/m² - duże wahania przy małej próbie). Grunty zabudowane: 47 transakcji przy 2 151 zł/m² (spadek z 2 636 zł/m²). Na rynek wpływają: ograniczona podaż terenów budowlanych w tatrzańskiej dolinie, popyt inwestycyjny na apartamenty na wynajem krótkoterminowy i kondohotele oraz całoroczna turystyka. Dane z oficjalnego Rejestru Cen Nieruchomości.
Jak zmieniały się ceny w Zakopanem?
Lokale mieszkalne
Ceny lokali mieszkalnych w Zakopanem wzrosły z 9 713 zł/m² w 2016 do 20 170 zł/m² w 2025 (+108%). Przełomowy był 2020 rok ze skokiem do 13 059 zł/m², po czym rynek kontynuował wzrosty przekraczając 20 000 zł/m² w 2024-2025
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 25 558 zł/m² | +27% | 40 |
| 2025 | 20 170 zł/m² | -3% | 413 |
| 2024 | 20 768 zł/m² | +14% | 368 |
| 2023 | 18 284 zł/m² | +19% | 438 |
| 2022 | 15 337 zł/m² | +17% | 277 |
| 2021 | 13 160 zł/m² | +1% | 368 |
| 2020 | 13 059 zł/m² | +72% | 524 |
| 2019 | 7585 zł/m² | -16% | 289 |
| 2018 | 9076 zł/m² | +17% | 266 |
| 2017 | 7752 zł/m² | -20% | 355 |
| 2016 | 9713 zł/m² | — | 386 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Rynek lokali mieszkalnych w Zakopanem notuje ok. 350-500 transakcji rocznie. Rekordowy był rok 2020 z 524 transakcjami, gdy pandemia i odwrót od wielkich miast napędziły popyt na nieruchomości górskie
Grunty niezabudowane
Rozwiń ▾Zwiń ▴
Ceny gruntów niezabudowanych w Zakopanem wahały się znacząco - od 268 zł/m² w 2016 do rekordowych 1 945 zł/m² w 2023, po czym w 2024 spadły do 1 029 zł/m², a w 2025 wynosiły 1 361 zł/m². Duże wahania odzwierciedlają małą próbę i zróżnicowanie lokalizacyjne tatrzańskich działek
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 1134 zł/m² | -17% | 17 |
| 2025 | 1361 zł/m² | +32% | 160 |
| 2024 | 1029 zł/m² | -47% | 182 |
| 2023 | 1945 zł/m² | +268% | 176 |
| 2022 | 529 zł/m² | -14% | 175 |
| 2021 | 617 zł/m² | +32% | 281 |
| 2020 | 469 zł/m² | -28% | 158 |
| 2019 | 651 zł/m² | -70% | 188 |
| 2018 | 2184 zł/m² | +18% | 210 |
| 2017 | 1855 zł/m² | +592% | 163 |
| 2016 | 268 zł/m² | — | 101 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Rynek gruntów niezabudowanych w Zakopanem notuje średnio ok. 180 transakcji rocznie (2016-2025). Rekordowy był rok 2021 z 281 transakcjami
Grunty zabudowane
Rozwiń ▾Zwiń ▴
Ceny gruntów zabudowanych w Zakopanem rosły od 1 311 zł/m² w 2016 do 3 136 zł/m² w 2024 (+139%). W 2025 wyniosły 2 206 zł/m² - korekta po rekordowym 2024 roku. Rynek jest mało płynny, ok. 70-110 transakcji rocznie
| Rok | Śr. cena/m² | Zmiana r/r | Transakcje |
|---|---|---|---|
| 2026* | 2711 zł/m² | +23% | 4 |
| 2025 | 2206 zł/m² | -30% | 70 |
| 2024 | 3136 zł/m² | +58% | 79 |
| 2023 | 1980 zł/m² | +10% | 67 |
| 2022 | 1794 zł/m² | -21% | 109 |
| 2021 | 2268 zł/m² | +29% | 109 |
| 2020 | 1753 zł/m² | +23% | 66 |
| 2019 | 1425 zł/m² | -23% | 92 |
| 2018 | 1845 zł/m² | +27% | 83 |
| 2017 | 1457 zł/m² | +11% | 91 |
| 2016 | 1311 zł/m² | — | 71 |
* 2026 - dane niepełne (od stycznia do chwili obecnej)
Rynek gruntów zabudowanych w Zakopanem to ok. 80-110 transakcji rocznie - stabilna płynność. Szczyt w 2021 roku z 109 transakcjami
Rozkład cen lokali mieszkalnych w Zakopanem
| Przedział cenowy | Transakcje | Udział |
|---|---|---|
| poniżej 3000 zł/m² | 30 | 11.9% |
| 3000–5000 zł/m² | 3 | 1.2% |
| 5000–7000 zł/m² | 6 | 2.4% |
| 7000–9000 zł/m² | 3 | 1.2% |
| 9000–11 000 zł/m² | 9 | 3.6% |
| 11 000–13 000 zł/m² | 10 | 4.0% |
| 13 000–15 000 zł/m² | 14 | 5.5% |
| 15 000–17 000 zł/m² | 19 | 7.5% |
| 17 000–19 000 zł/m² | 18 | 7.1% |
| 19 000–21 000 zł/m² | 19 | 7.5% |
| 21 000–23 000 zł/m² | 16 | 6.3% |
| powyżej 23 000 zł/m² | 106 | 41.9% |
W Zakopanem 42% transakcji lokali mieszkalnych z ostatnich 12 miesięcy mieściło się w przedziale powyżej 23 000 zł/m². Histogram oparty na 253 aktach notarialnych z RCN.
Jak Zakopane wypada na tle województwa?
Lokale mieszkalne w Zakopanem (21 122 zł/m²) są prawie trzykrotnie droższe od małopolskiej średniej (7 414 zł/m²). Grunty niezabudowane (768 zł/m²) są powyżej małopolskiej średniej (696 zł/m²). Grunty zabudowane (2 151 zł/m²) są wyraźnie powyżej małopolskiej średniej (719 zł/m²), co odzwierciedla atrakcyjność tatrzańskiej lokalizacji